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主题:买房到底是买老城区?还是选择新区好?

发表于2018-07-09

买房可以说是一个人一生中花费比较多的一件事情了,有的人或许活了一辈子就买一次房,是买新房还是二手房?房子的户型,学区,朝向,采光,周边环境应该怎么选择?都是需要考虑到的。

很多人会有这样一个误区,觉得老市中心就是地段较好的地方,要人气有人气,要配套有配套,更值得入手,也更保值,利润也更高。

其实这样的观点是不准确的,或者说只有及个别的城市,老城区潜力更大。而对于大多数城市,同样价格买入新区和老区,3-5年之后,新区价格可能是老区的2倍甚至3倍。

买错区位,不但损失时间,错过的更是实打实的金钱和升值机遇!

01

为什么要建设新区?

归根结底,新区可以卖地,卖很多地。

建设新区,有非常多的好处。

首先,当然是最直白的好处,建设新区可以弥补产业空白,拉动地方经济;改善居住环境,升级交通配套,优化基础设施;吸引老城区经济转移,减轻老城区压力等等。

但实际上,还隐藏着一些内在因素,比如土地财政:老城区渐渐没有土地卖了,没地卖财政收入就少了一半。

如果没钱,就没办法搞建设拉动GDP,经济发展自然也就不好看。

那怎么办?

搞新区,新区全都是地,可以拿来卖钱。有地卖,就有钱搞建设,可以修地铁,可以建高架,建设搞好了,GDP自然就上去了。

所以,开发新区绝对是一举多得的好棋。

02

如何吸引人去买新区的房子?

记住一点:让新区房价猛涨。

本来,大家都在老城区生活的好好的,你突然出来一个新区的规划,什么都没有,不是荒地就是村,谁愿意过去?

政府也知道这个情况,现在不是旧社会了,不能逼着老百姓去开荒,怎么办,只能自己先上。

于是,新区的雏形一般都是这样形成的:

(1)一个看起来挺宏伟的规划。

(2)拆迁,在新区的边缘建安置房。

(3)修大路,做绿化。

(4)省市直机关,先搬,以身作则,并配上低价格高品质的公务员小区。比如市政府,市名列前茅医院,市名列前茅中学,能搬的尽量搬,不能搬的建分校。

(5)以各种税收减免的利好,进行招商引资,吸引大型企业入驻。企业来了,员工要来,于是要建设公租房,人才公寓,企业宿舍。

(6)新区领导给各个中大型房企开会,通过各种优惠政策,吸引他们来新区开发住宅和商场,并描绘出一个巨大的需求市场,和非常美好的前景。

等这6步走完,一个新区的雏形基本就算完成了。

同样,这也是新区房价便宜的时候。

之后的问题,就是如何吸引更多的人来买房子。

怎么吸引?

政府做保,宣传新区是城市未来的核心,是高端金融商务中心。

开发商紧跟而上,宣传新区的房子,是集团较高端的住宅,打造高端人群的聚集地。

总之就是一句话,不断的给人们灌输一个理念:

以后新区的房子较高端,最值钱。

投资新区的房子,比较赚钱。

各种媒体,各种平台不要钱的上广告,各种官方 文件表明发展预期良好。

再通过某些小手段,营造出一种现象:新区的房价会比老区涨的快,价格要更高。比如说:老城区限价1万5,新区限价1万8,从侧面表明官方态度。

然后媒体再一发文章,“新区房价远超老区,半年涨幅一半,潜力巨大”,人们基本就要疯狂了,这个新区也就不用发愁销路的问题了。

毕竟趋利避害,是生物先天的本能。去更赚钱的地方买房子,亦是人们投资的本能。

等到将来买房子的人多了,很多本来看不上这里的开发商就眼红了,政府再控制一下供地的数量,地价自然就上去了。

地价不断上涨,房价自然也就水涨船高,也就不需要再用行政手段来操作,不再需要跪求企业开发商来搞建设,顺气自然的发展就好。

房价越涨,造富的噱头就越真实,就有越多的人来买,希望自己能一夜暴富。

这是一个良性循环。

这个时候,你再回头来看,反而是一开始买新区的房子,和公务员小区的人,赚的最多。毕竟,这些人都属于雪中送炭,后来的都叫做锦上添花,收益自然不会相同。

看到这里,不知道大家发现了一个共性没有,其实新区建设的每一步,都是为了吸引来更多的人口。

吸引人口,才是新区最首要的目的。人口,才是新区建设最核心的指标。

03

没人愿意去的新区,注定会成为鬼城

一座城市,有多少人,每年新增多少人,基本都是固定的。不可能说因为你建了个新区,国家就变出来100万人,塞给你用。

所以,说白了,新区的人口来源只有两个渠道,要么吸收老城区的人口,要么吸引外来人才。

一二线城市,可以大胆的玩新区,因为人多。老城区人多,外来人口也多,需求旺盛。但是三四线城市通常玩不起,都是硬撑,尤其是那些基本没有人口净流入的城市。

就像一个漏斗里的沙子一样,总量是固定的。当一头的沙子越来越多,另一头就注定越变越少。所以,三四线城市注定只能二选一,要么拼命保住老城区,让新区变鬼城;要么赶紧卖了老城区,买新区防贬值,见证老区变贫民窟。

请牢记,人口,就是城市的一切,不论是新区还是老区,都要建立在人口之上。

04

什么样的才是真正值得投资的新区

真正值得投资的新区都符合以下5个标准:

(1)新区和老区一定要接轨,中间不能有留白,这样才能让居民的生活无缝对接。中间有留白的不叫新区,叫卫星城,发展难度至少X3。

(2)人们在老城居住,去新区上班,或者在新区住,在老城上班,通勤时间都不能过长。

(3)政府带头去的新区,并且将市区里的优质医院、学校等配套设施迁移过去的新区,可以考虑入手。

(4)有明确轨道交通规划,且有多个线路交汇换乘的新区,值得购买。

(5)规划刚刚出炉,就有大批一等开发商进驻的新区,也是一个可以入手的风向标。

一定要搞明白,城市未来主要的发展方向是哪。

尤其是对于二线及以下城市,只有主要发展方向上的新区,可以放心买入,其它方向上的新区,大概率成为炮灰般的存在。

毕竟,新区的建设可以速成,但是人口却只能慢慢的吸引。

最近,各大城市都感受到了人口不足所带来的问题,为了抢人才而引发的新闻更是层出不穷。

人口,才是搞新区较大的问题所在,想要同时搞好2个新区,齐头并进?

一线城市以外,根本不存在的。

所以,如果买新区,一定要买政府最重视的那一个。你,明白了吗?

发表于2018-07-09
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